2017

Voeg toe aan mijn verslag Toevoegen aan mijn verslag

Financiën

Woonstad Rotterdam is een kostenbewuste maatschappelijke onderneming die, binnen de randvoorwaarden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit Woningcorporaties (AW), de maximale potentie om te investeren in de woningvoorraad benut. Woonstad Rotterdam is financieel gezond en wil dat ook blijven. Door haar financiële gezondheid voorop te stellen, kan Woonstad Rotterdam haar maatschappelijke opgave in de toekomst maximaal blijven vervullen.

Interne verantwoording

De interne verantwoording bestaat uit:

  • de ondernemingsstrategie 2015–2018, inmiddels opgevolgd door de ondernemingsstrategie 2018-2020

  • vastgestelde waarderingsgrondslagen van Woonstad Rotterdam

  • vastgesteld investeringsstatuut

  • vastgesteld treasury- en beleggingsstatuut

  • het control raamwerk

  • het vastgestelde reglement Financieel Beleid & Beheer conform artikel 55a van de Woningwet

  • vastgesteld Fiscaal Statuut

Woonstad Rotterdam waardeert haar materiële vaste activa sinds 2012 tegen marktwaarde. Sinds het invoeren van waardering op marktwaarde is de marktwaarde volledig geïntegreerd in de bedrijfsvoering.

Externe verantwoording

Voor de externe verantwoording zijn de volgende drie bronnen bepalend:

  • Richtlijn voor de Jaarverslaggeving (RJ) 645

  • normstelling Waarborgfonds Sociale Woningbouw / Autoriteit Woningcorporaties

  • nieuwe Woningwet

  • Governance code

Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645

Woonstad Rotterdam stelt (als toegelaten instelling) de jaarrekening 2017 op basis van BW2 Titel 9 en de Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 op.

De Autoriteit Woningcorporaties beoordeelt de corporatie integraal op grond van artikel 61, 2e en 3e lid. Hierbij maken zij gebruik van de verantwoordingsinformatie (dVi) en Prognose-informatie (dPi), het jaarverslag inclusief het bestuursverslag, de jaarrekening en stukken van de accountant. Het integrale toezicht is gericht op de governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. Hierbij wordt het functioneren van de corporatie in samenhang bezien en afgezet tegen normen (vanuit wetgeving en beleidsregels) en het risicoprofiel van Woonstad Rotterdam. Op deze aandachtsgebieden worden de risico's voor Woonstad Rotterdam door de Aw lager ingeschat dan de risico's van referentiecorporaties.

Normstellingen

De bedrijfsvoering is gericht op het voldoen aan het financiële normenkader van het WSW en de Autoriteit Woningcorporaties. Daarnaast streeft Woonstad Rotterdam naar optimale benutting van de investeringsruimte om de strategische doelstellingen te halen en de prestatieafspraken met de gemeente te realiseren. Het WSW (en in het verlengde hiervan de AW) hanteert ratio's die worden beoordeeld op basis van realisatie (3 jaar dVi) en prognose (5 jaar dPi). Daarmee worden de financiële risico's op zowel korte als lange termijn beoordeeld.

Naast de ratio's van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteerde de Autoriteit Woningcorporaties (AW) in 2017 nog een minimum solvabiliteitsnorm op basis van de bedrijfswaarde. In de normstelling worden twee risico-opslagen meegenomen voor de operationele risico's en de marktrisico's.

Woonstad Rotterdam stuurt actief op de ratio's. In onze (meerjaren)begroting en tussentijdse rapportages vormen de normen van het WSW en de AW ons uitgangspunt. Wijzigingen in het normenkader worden direct verwerkt, doorgerekend en meegenomen in periodieke scenarioanalyses. De ratio's op basis van de jaarrekening 2017 staan hieronder afgezet tegen de ratio’s 2016 en de normen van onze externe toezichthouder en borgingsinstituut (AW/WSW)

Financiële ratio's Woonstad Rotterdam

ICR

DSCR

Loan to Value

solvabiliteit (BW)

solvabiliteit (MVS)

dekkingsratio (MVS)

dekkingsratio (WOZ)

2016

1,7

1,3

64%

26%

26%

38%

26%

2017

2,2

1,6

59%

29%

29%

32%

28%

norm WSW/AW

> 1,4

> 1

< 75%

> 20%

-

< 70%

< 50%

score

  • ICR:Interest Coverage Ratio op basis van berekeningsmethodiek WSW
  • DSCR:Debt Service Coverage Ratio op basis van berekeningsmethodiek WSW
  • Loan to Value:totaal vreemd vermogen in percentage bedrijfswaarde vastgoed in exploitatie
  • Solvabiliteit (BW):eigen vermogen in percentage totale activa op basis van waardering vastgoed in exploitatie tegen bedrijfswaarde
  • Solvabiliteit (MVS):eigen vermogen in percentage totale activa op basis van waardering vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde verhuurde staat
  • Dekkingsratio (MVS):schuldrestant WSW geborgde leningen, gedeeld door marktwaarde verhuurde staat van bij WSW ingezet onderpand (DAEB/niet-DAEB)
  • Dekkingsratio (WOZ):schuldrestant WSW geborgde leningen, gedeeld door WOZ waarde van bij WSW ingezet onderpand (DAEB/niet-DAEB)

Daarnaast monitoren wij onze bedrijfslasten op basis van de definitie van de Aedes Benchmark: Het betreft kosten die worden gemaakt voor het verhuren, beheren en verkopen van bestaand bezit.

Bedrijfslasten

2013

2014

2015

2016

2017

€ / vhe

911

886

776

743

722

score

A

B

A

A

A *

  • *Verwacht

Financiële resultaten

Vermogenspositie

Het financiële beleid op korte en lange termijn is gericht op een solide financiële positie. Daarvoor hanteert Woonstad Rotterdam de genoemde financiële kaders. Woonstad Rotterdam voldoet ook in 2017 aan de kredietwaardigheidsnorm van het WSW en heeft een positief oordeel van het WSW ontvangen. Het WSW geeft in zijn oordeelsbrief 2017 aan geen aanleiding te hebben tot het doen van interventies.

De marktwaarde van onze activa in exploitatie bedraagt ultimo 2017 € 4,9 miljard (2016: € 4,0 miljard). De toename wordt vrijwel geheel veroorzaakt door de waardeontwikkeling van het vastgoed.

De bedrijfswaarde in de jaarrekening bedraagt ultimo 2017 € 2,6 miljard (ultimo 2016: € 2,3 miljard). De lichte stijging ten opzichte van 2016 wordt met name veroorzaakt door hogere huuropbrengsten als gevolg een hogere inflatie. Het huurbeleid is niet gewijzigd ten opzichte van 2016. In 2017 had Woonstad Rotterdam voor het eerst te maken met de maximering van de huurverhoging als gevolg van de huursombenadering. Tegenover de hogere huuropbrengsten staan ook hogere uitgaven aan onderhoud.

Tot en met 2017 heeft Woonstad Rotterdam in totaal 5.616 woningen verkocht met een terugkoopverplichting. Ultimo 2016 waren dit er nog 5.976. De actuele waarde van deze woningen bedraagt ultimo 2017 € 1,0 miljard (2016: € 0,8 miljard). Vanaf 2015 worden geen woningen meer verkocht met een terugkoopverplichting.

Het eigen vermogen op basis van de waardering van de activa tegen marktwaarde bedraagt ultimo 2017 € 3,3 miljard (2016: € 2,4 miljard). De solvabiliteit bedraagt hiermee 56% ultimo 2017 (2016: 50%). De toename in solvabiliteit wordt volledig veroorzaakt door de toename in de marktwaarde.

Jaarresultaat 2017

Het jaarresultaat 2017 bedraagt € 925 miljoen (2016: € 350 miljoen). Ten opzichte van 2016 is het jaarresultaat € 575 miljoen hoger. Dit wordt nagenoeg geheel veroorzaakt door de niet gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille in verband met de waardeontwikkeling. Dit als gevolg van een stormachtig ontwikkelende woningmarkt. Met name in de buurten in en rondom het centrum (hogere leegwaarde en markthuur), een aantrekkende BOG markt (hogere markthuur en langere looptijd contracten) en een grote vraag naar beleggingsvastgoed bij een beperkt aanbod van woningcomplexen. Daarbij is de positie van Rotterdam als ‘woonstad’ significant verbeterd ten opzichte van de andere grote steden. Dit vertaalt zich in een lagere disconteringsvoet.

Exploitatieresultaat

Het jaarresultaat op basis van het functioneel model is onder te verdelen in exploitatieresultaat, verkoopresultaat, investeringsresultaat en marktwaardering.

In het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille zijn opgenomen: de huuropbrengsten, onderhoudskosten, de aan de exploitatie door te rekenen personeelskosten en de algemene kosten. Het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille bedraagt in 2017 € 137 miljoen. Ten opzichte van 2016 is het resultaat met € 22 miljoen verbeterd. Dit wordt veroorzaakt door hogere huuropbrengsten en lagere kosten aan verhuur en beheeractiviteiten. De onderhoudsuitgaven zijn gelijk gebleven ten opzichte van 2016. De huuropbrengsten zijn met € 6,5 miljoen toegenomen ten opzichte van 2016. Als gevolg van een hoger inflatiepercentage lag de jaarlijkse huurverhoging circa 0,8% hoger dan in 2016. Daarnaast is afgelopen jaar veel aandacht besteed aan het verder terugdringen van de leegstandskosten. Dit heeft in 2017 geleid tot substantieel lagere gederfde opbrengsten door leegstand.

De lasten van verhuur- en beheeractiviteiten zijn met € 2,9 miljoen gedaald als gevolg van lagere personeelskosten en algemene kosten. Daarnaast is er sprake van € 13 miljoen aan lagere lasten overige directe operationele lasten exploitatie bezit, deze post bevat onder andere de verhuurdersheffing. Over 2017 was er sprake van € 15 miljoen aan vermindering afdracht verhuurdersheffing. Daartegenover staat € 2 miljoen aan hogere verhuurdersheffing als gevolg van gestegen WOZ-waarde.

Verkoopresultaat

Woonstad Rotterdam heeft in 2017 € 6,9 miljoen verkoopresultaat behaald op verkochte woningen in ontwikkeling. Ten opzichte van 2016 is dit een € 1,1 miljoen hoger resultaat door met name hogere v.o.n. prijzen. Het verkoopresultaat van het bestaande bezit bedraagt € 6,2 miljoen (verkoopopbrengst € 39,9 miljoen), dit betreft de verkoop van 321 woningen. Ten opzichte van 2016 is de verkoopopbrengst bestaand bezit € 8,8 miljoen lager. Dit wordt veroorzaakt doordat op basis van ons actuele portefeuillebeleid meer teruggekochte woningen terug in verhuur worden genomen en minder woningen bestemd zijn voor verkoop.

Investeringsresultaat (overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille)

Onder deze post wordt het onrendabele deel van de investeringen nieuwbouw en bestaande bouw verantwoord. Voor 2017 betreft deze post met name investeringen in bestaand bezit. In 2017 zijn diverse grote complexen gerenoveerd met verschillende duurzaamheidsingrepen, zoals isolatie, vervangen van cv-ketels en aansluiten op restwarmte en warmtepompen. Met name de goedgekeurde projectbesluiten met betrekking tot de renovatie van de ’Ster en ERA’ flats en de bestemde gelden uit de aftrek verhuurdersheffing (voor NPRZ) hebben een grote impact op de overige waardeveranderingen.

Marktwaardering

De post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille geeft de waardeontwikkeling van het bezit in 2017 weer. In 2017 komt de niet-gerealiseerde waardeverandering van vastgoed in exploitatie uit op € 841 miljoen positief (2016 € 306 miljoen positief). Van VOV-woningen (verkocht onder voorwaarden) bedraagt de niet-gerealiseerde waardeverandering € 24 miljoen positief (2016 € 4 miljoen positief).

Woonstad Rotterdam waardeert de vastgoedportefeuille middels een full versie waardering. De gebruikte parameterset is conform het Handboek Marktwaarde 2017 zoals gepubliceerd in de Staatscourant. In het overzicht wordt de ontwikkeling van de woningportefeuille getoond ten opzichte van 2016.

Ontwikkeling woningportefeuille

2017

2016

marktwaarde (k.k.)

4.750

3.887

leegwaarde

7.742

5.559

disconteringsvoet

7,5%

7,9%

Exit Yield

6,7%

7,9%

mutatiegraad (taxatie)

8,4%

8,6%

   

aantal woningen

50.066

50.170

marktwaarde per woning

94.900

77.500

leegwaarde per woning

154.600

110.800

   

marktwaarde/leegwaarde

61,4%

69,9%

BAR (v.o.n.)

6,3%

7,5%

kapitalisatiefactor (=1/BAR)

16

13,4

% complexen exploitatie waardering

0,1%

11,7%

   

marktwaarde 100% exploitatie

4.038

3.620

marktwaarde 100% uitponden

4.898

3.951

   

marktwaardeontwikkeling

22,2%

8,3%

marktwaardestijging op basis van 100% exploitatie

11,5%

6,3%

ontwikkeling leegwaarde

39,3%

6,5%

In het volgende overzicht wordt de ontwikkeling van de portefeuille bedrijfsvastgoed, maatschappelijk vastgoed en zorgvastgoed (BOG/MOG/ZOG) getoond ten opzichte van 2016.

Ontwikkeling portefeuille BOG/MOG/ZOG

2017

2016

marktwaarde (k.k.)

186,1

164,3

m2 VVO

0,2

0,2

aantal eenheden

1.931

1.925

   

disconteringsvoet

9,10%

9,00%

Exit Yield

9,50%

10,10%

BAR theoretische huur (v.o.n.)

9,60%

10,90%

kapitalisatiefactor (=1/BAR)

10,5

9,2

   

marktwaarde totaal

13,30%

15,10%

marktwaarde standing

6,90%

13,80%

De leegwaarde van de woningportefeuille is in 2017 met 39% (2016 8,8%) gestegen. Deze waardemutatie wordt veroorzaakt door:

  • Een stormachtig ontwikkelende woningmarkt, met name in de buurten in en rondom het centrum (hogere leegwaarde en markthuur). En een aantrekkende BOG markt (hogere markthuur en langere looptijd contracten).

  • Een grote vraag naar beleggingsvastgoed, bij een beperkt aanbod van woningcomplexen. Een verbeterde positie van Rotterdam ten opzichte van de andere grote steden. Beide vertalen zich in een lagere disconteringsvoet.

Het percentage complexen waarbij de waarde op basis van doorexploiteren hoger is dan afstoten, bedraagt in 2017 12,5% (2016: 11,0%).

Ontvangsten en uitgaven

De totale ontvangsten van Woonstad Rotterdam bedroegen in 2017 € 350 miljoen (2016 € 341 miljoen). Voor 96% betreft dit huurontvangsten en vergoedingen voor servicekosten. De overige 4% betreft ontvangsten voor onderhoudsvergoedingen voor de MVE verkochte woningen en administratievergoeding.

uitgaven huurontvangst

De onderhoudskosten bedragen 34% van de huurinkomsten. Dat is nagenoeg gelijk aan de onderhoudsuitgaven in 2016. 35% is voor rente en aflossing van leningen. Dit 12,5% minder dan in 2016. Oorzaak hiervan is de lagere rente bij afsluiten van nieuwe contracten en renteaanpassingen. 3% van de huurinkomsten gaat naar de verhuurdersheffing. In de verhuurdersheffing is naast de heffing op sociale huurwoningen ook de bijdrage aan de Aw opgenomen. Ten opzichte van 2016 is dit gedaald met 56%, veroorzaakt door de vermindering verhuurdersheffing die Woonstad in 2017 heeft kunnen verrekenen. De verkregen vermindering verhuurdersheffing zal opnieuw worden ingezet voor de aanpak van particuliere voorraad in Rotterdam Zuid. Belasting en verzekeringen zijn uitgaven voor onroerende zaakbelasting en verzekeringspremies.

Uitgangspunten financieringsbeleid bij scheiding DAEB, niet DAEB

De balans van Woonstad Rotterdam is per 1 januari 2017 administratief gescheiden. Randvoorwaarde voor de administratieve scheiding is dat de DAEB tak en de niet‑DAEB tak levensvatbaar en financierbaar zijn op korte en middellange termijn.

Woonstad Rotterdam hanteert de volgende uitgangspunten ten aanzien van het financieringsbeleid.

  • Woonstad Rotterdam heeft op het moment van administratieve scheiding (1 januari 2017) uitsluitend geborgde leningen die zijn toegewezen aan de DAEB tak.

  • Aan niet-DAEB is op het moment van administratieve scheiding (1 januari 2017) een interne startlening (€ 430 miljoen) en eigen vermogen (€ 519 miljoen) verstrekt.

De interne startlening aan de niet-DAEB tak heeft de volgende kenmerken:

  • het rentepercentage is 2,99% (10-jarige staatslening plus 1,50%), jaarlijks verschuldigd

  • de interne aflossing aan de DAEB-tak is gebaseerd op 15 jaar lineaire aflossing, waarbij een bundeling van aflossingen per vijf jaar plaatsvindt; eerste interne aflossing vindt plaats in 2021.

  • Nieuwe financiering voor DAEB wordt aangetrokken bij daartoe aangewezen toegestane instellingen.

  • De omvang van de (totale) WSW geborgde financiering is gemaximeerd op 50% van de WOZ-waarde (van het totale bezit).

Voor nieuwe financiering voor niet-DAEB geldt:

  • Nieuwe ongeborgde leningen worden tegen marktcondities aangetrokken. Afhankelijk van de eisen van de financier wordt onderpand verstrekt, na overleg met het WSW over vrijgave onderpand.

  • Indien ongeborgde leningen niet bij externe partijen aangetrokken kunnen worden, dan kan onder voorwaarden door de DAEB tak een aanvullende interne lening aan de niet-DAEB tak worden verstrekt. Dit is mogelijk bij herstructurering en renovatie, waarbij geput kan worden uit de door Woonstad Rotterdam gevormde Reserve Verkoopopbrengsten.

  • Indien er sprake is van structurele overliquiditeit in de niet-DAEB tak, dan wordt deze overliquiditeit aangewend om de interne startlening versneld af te lossen.

Kaders

De kaders van het treasurybeleid zijn vastgelegd in het Treasury- & Beleggingsstatuut. Alle besluiten over activiteiten op het gebied van financiering, beleggingen en rentemanagement neemt Woonstad Rotterdam binnen de daarvoor geldende kaders. Aan de basis van deze besluiten liggen de meest recente inzichten in de ontwikkeling van de liquiditeitsbehoefte, financierings- en financierbaarheidsprognoses, het renterisicoprofiel en de vervalkalender van bestaande leningen. Marktinformatie over verwachte renteontwikkelingen is hierbij slechts ondersteunend (Woonstad Rotterdam werkt niet met een rentevisie). Hierbij onderscheidt Woonstad Rotterdam borgbare activiteiten (DAEB) en commerciële activiteiten (niet-DAEB).

Hierna volgen de kaders, waarbinnen in 2017 de treasurytransacties zijn uitgevoerd:

  • Korte financiering: maximaal € 85,0 miljoen kort financieren, bestaande uit rekening-courantfaciliteit € 25 miljoen, kasgeldfaciliteit € 25 miljoen en € 35 miljoen leningen met variabele hoofdsom (LVH).

  • De financieringsrente die is ingerekend voor nieuw aan te trekken lange financiering, is 5,0% voor lange rente en 2,0% voor korte rente.

  • Mogelijke financieringsvormen zijn vastrentende fixe leningen en variabel rentende leningen (roll-over). Inzet van rentederivaten is aan zeer strikte interne en externe regels gebonden en vereist (vooraf) goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Het beleid is om geen gebruik te maken van rentederivaten.

  • Herfinancieringen en renteaanpassingen voor bestaande geborgde leningen: de maximale forward periode voor herfinancieringen is door het WSW vastgesteld op 6 maanden.

Borgingsplafond

Het WSW hanteert het begrip borgingsplafond als maatstaf voor vaststelling van de maximale omvang van de geborgde leningenportefeuille gedurende het betreffende kalenderjaar. Het WSW geeft jaarlijks een borgingsplafond af. Het borgingsplafond biedt zowel het WSW als de corporatie de gelegenheid om de maximale borgstelling eenvoudig te bewaken. De hoogte van het borgingsplafond wordt mede bepaald door de aard en het risicoprofiel van een woningcorporatie. Indien toepasbaar, wordt ook rekening gehouden met toepassing van het Eigen Middelenbeleid dat het WSW tot en met 2017 hanteerde. Het borgingsplafond was voor 2017 vastgesteld op € 1,587 miljard. In 2017 is € 50 miljoen geborgde herfinanciering aangetrokken en bleek geen uitbreidingsfinanciering noodzakelijk. Woonstad Rotterdam heeft hiermee alle activiteiten in 2017 binnen dit borgingsplafond ge(her)financierd. De geborgde leningportefeuille per 31 december 2017 is € 1,536 miljard.

Het renterisicoprofiel vormt een randvoorwaarde voor financieringsacties. Het renterisicoprofiel omvat de bedragen aan eindaflossingen en renteaanpassingen in bestaande leningcontracten (zekere renterisico's). De grafiek geeft het WSW renterisicoprofiel per 31 december 2017 weer tot einde looptijd van de leningenportefeuille, inclusief eventuele afgesloten nieuwe leningen met uitgestelde storting. Het renterisico is goed gespreid en in geen enkel jaar bovenmatig. Het renterisico als percentage van de hoofdsom van de leningen bedraagt gemiddeld ongeveer 3,3% per jaar over de periode 2018–2053. Dit percentage ligt ruimschoots onder de norm van 15% die Woonstad Rotterdam hanteert. De renteaanpassingen (groen) vormen zekere renterisico's. De leningen met variabele hoofdsom (blauw) geven extra flexibiliteit in de portefeuille. De beschikbaarheid van deze variabele hoofdsomleningen is tot 2024 gegarandeerd.

Renterisicomanagement

Een belangrijke doelstelling van treasury is het bewaken en zekerstellen van de financierbaarheid van de bedrijfsactiviteiten door tijdige en voldoende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt. Als deelnemer van het WSW worden nieuwe leningen afgesloten onder diens borgstelling. Woonstad Rotterdam voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid en solvabiliteit die het WSW stelt. Acties op het gebied van langjarige financiering en renterisicomanagement stemt Woonstad Rotterdam af met het WSW.

Treasurycommissie

Het Treasury- & Beleggingsstatuut van Woonstad Rotterdam voorziet in een treasurycommissie. Deze commissie heeft een brede adviserende taak op het gebied van financiën en treasury. In 2017 is de treasurycommissie vier keer bijeen geweest.

Obligoverplichting WSW per 31 december 2017

De obligoverplichting WSW (in de jaarrekening opgenomen als niet uit de balans blijkende verplichting) bedraagt voor Woonstad Rotterdam per 31 december 2017 € 58,6 miljoen (2016: € 58,8 miljoen). Deze afname wordt veroorzaakt door de afname van de geborgde leningenportefeuille.

Risico en control raamwerk

Three Lines of Defence

Woonstad Rotterdam gaat bij de inrichting van het control raamwerk uit van het principe Three Lines of Defence. Dankzij het benoemen en nemen van verantwoordelijkheden voor het managen van risico's, de interne beheersing en de manier van (samen)werken wordt de risicocultuur bij Woonstad Rotterdam versterkt, een continu proces.

Eerste lijn (lijnmanagement)

Uitgangspunt is dat het lijnmanagement verantwoordelijk is voor de eigen processen en de daarbinnen vereiste mate van beheersing.

Tweede lijn (risicomanagement, compliance en business control)

De tweede lijn coördineert en bewaakt of het management zijn verantwoordelijkheden daadwerkelijk neemt door middel van ondersteuning en advies.

Derde lijn (Interne Audit Dienst)

De IAD voert onafhankelijk onderzoek uit en geeft op basis van een 3-jaarlijks roulerende agenda, een onafhankelijk oordeel over de (toereikendheid van de) opzet, het bestaan en de werking van het control raamwerk, inclusief betrouwbaarheid en effectiviteit van de risicobeheersing.

Control raamwerk

Het systeem van risicomanagement vormt een belangrijk onderdeel van het doelmatig besturen van Woonstad Rotterdam. Risicomanagement wordt in alle lagen van onze organisatie erkend als een belangrijk proces. Risicomanagement is van de Raad van Commissarissen en Raad van Bestuur (toon aan de top) tot de operationele afdelingen verankerd in de organisatie: iedereen draagt bij aan het identificeren van risico's en bijbehorende beheersingsmaatregelen.

Woonstad Rotterdam heeft daarnaast te voldoen aan gedetailleerde wet- en regelgeving aangaande de wijze waarop de bedrijfsvoering moet worden ingericht, de verantwoording hierover en de wijze waarop het interne toezicht moet worden georganiseerd. De Raad van Commissarissen heeft als onderdeel hiervan het Reglement Financieel Beleid & Beheer vastgesteld. Dit reglement behandelt in detail de wet- en regelgeving, waaraan Woonstad Rotterdam in het kader van financieel beleid en beheer moet voldoen.

Ook de rol van de interne accountantsdienst (IAD) is op grond van de Woningwet vastgelegd in het financieel reglement. De IAD vervult de onafhankelijke controlfunctie, zoals bedoeld in artikel 105 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De IAD functioneert onder verantwoordelijkheid van het bestuur en heeft de mogelijkheid te escaleren naar de Raad van Commissarissen.

Uitgevoerde audits Interne Audit Dienst

De Interne Audit Dienst (IAD) helpt Woonstad Rotterdam om haar doelstellingen te realiseren door met een systematische aanpak de kwaliteit en effectiviteit van de processen voor risicomanagement, interne beheersing, compliance en besturing te evalueren. De IAD werkt op basis van het Audit Charter dat gepubliceerd is op de website van Woonstad Rotterdam. In 2017 heeft de IAD volgende processen doorgelicht:

  • ontwikkelen en leveren van diensten Personeel & Organisatie

  • beheren van facilitaire middelen

  • huurincasso

  • niet-planmatig onderhoud

  • informatiebeveiliging bij het leveren van ICT diensten

Daarnaast heeft de IAD onderzoeken uitgevoerd naar soft controls, administratieve scheiding DAEB/niet-DAEB, implementatie van de huursombenadering en de inhuur van externen. De bevindingen van de IAD worden meegenomen in de verdere ontwikkeling van het control raamwerk.

Risicomanagement

Woonstad Rotterdam definieert risicomanagement als: Het in kaart brengen en beheersen van alle kansen en risico's die enerzijds bijdragen aan het realiseren van de ondernemingsstrategie en anderzijds de realisatie bedreigen. Dit proces vindt systematisch, gestructureerd en proactief plaats.

Woonstad Rotterdam heeft risicomanagement geïntegreerd in haar control raamwerk. Het doel van dit raamwerk is het borgen van de realisatie van de strategie tegen een aanvaardbaar risicoprofiel. Dit betekent ook het in beeld hebben van de risico's en acties die worden ondernomen om deze risico's te beperken en te beheersen. Woonstad Rotterdam heeft een lage risicobereidheid, maar is bereid aanvaardbare risico's te nemen bij het uitvoeren van haar kerntaak. Woonstad Rotterdam analyseert en beheerst haar risico's door ze te splitsen in strategische en operationele risico's.

Strategische risico's

Woonstad Rotterdam heeft in lijn met haar nieuwe ondernemingsstrategie 2018-2020 het strategisch risicoprofiel geactualiseerd. In de tabel zijn de belangrijkste risico's kort toegelicht en is aangegeven welke maatregelen zijn of worden genomen om die risico's te beheersen. Daarnaast is de risicoscore weergegeven op basis van de kans en impact van het risico (bruto en in relatie tot de risicobereidheid) en de huidige mate van beheersing van het risico.

onderwerp

risico

 

beheersing

score

politieke besluitvorming

Bijvoorbeeld (het uitblijven van) veranderingen op het gebied van inkomenspolitiek, verhuurdersheffing of duurzaamheid kunnen gevolgen hebben voor het realiseren van de strategie.

lobby (via Aedes)

voldoen aan (nieuwe) normen WSW/AW

Vanaf 2018 gaan nieuwe normen gelden voor het beoordelen van de financiën en financierbaarheid van woningcorporaties (incl. begrip beleidswaarde). Het hanteren van de nieuwe normen kan zorgen voor verslechtering ten opzichte van de oude normen. Hierdoor zou de mogelijkheid tot geborgd financieren beperkt kunnen worden, gelet op de ambitieuze plannen of onvoorziene tegenvallers. Ook moet Woonstad Rotterdam (blijven) voldoen aan de eisen van de autoriteiten op het gebied van governance om geborgd te kunnen financieren.

financiële doorrekening van uitvoeringsprogramma's

inrichting governance en bedrijfsvoering aan de hand van governancecode,

periodieke toetsing door IAD

kwaliteit en kwantiteit personeel

Om de gewenste vernieuwingen door te voeren (o.a. dienstverlening, IT, opdrachtgeverschap), zullen managers en medewerkers een transitie moeten doormaken. Daarnaast ligt er ook qua hoeveelheid werk een flinke uitdaging op verschillende gebieden, de (huidige) capaciteit zou een bottleneck kunnen zijn.

strategische personeelsplanning (SPP)

P&O programma implementatiekracht

kwaliteit vastgoed

De kwaliteit van het vastgoed is een risico, het gaat om achterstalling onderhoud aan funderingen en aanwezigheid van schimmel/asbest.

uitgebreide inventarisatie funderingsproblematiek

herstelplan, verwerkt in MJB

onderzoeksplan asbest

basis IT en datakwaliteit niet op orde

Wanneer de basis van de IT-voorzieningen en data niet op orde is, kunnen de (proces)verbeteringen op het gebied van digitalisering, smart data en slimme sturing niet of in onvoldoende mate worden gerealiseerd.

keuze maken tussen inhuren extra personeel I&A of intern ontwikkelen naar aanleiding van de onderzoeksvraag

afdeling I&A aanpassen aan de ontwikkelingen

dataregister opzetten en data-eigenaarschap expliciet beleggen

afhankelijkheid van leveranciers

Voor het realiseren van ambities op het gebied van IT, onderhoud, ontwikkeling en duurzaamheid is Woonstad Rotterdam voor een groot deel afhankelijk van leveranciers.

opzetten van strategische samenwerkingsverbanden met leveranciers, nieuwe vormen van samenwerking

samenwerken met andere woningcorporaties

ambitie duurzaamheid

Nieuwe technieken en financieringsmodellen die nodig zijn om de doelen in 2050 te halen, zijn nog in ontwikkeling. Te vroeg, te snel willen verduurzamen kan leiden tot meer 'kinderziektes' en hogere kosten.

inzetten van (bijna) 'proven technology'

gewenste risicoscore
huidige risicoscore incl. beheersmaatregelen  
vorige risicoscore (2016)
risico

Operationele risico's

Bij circa 95% van de sturende, primaire en ondersteunende processen is ultimo 2017 een risicoregister opgesteld. De resterende registers worden in het eerste kwartaal van 2018 afgerond. Doel van een dergelijk risicoregister is het vastleggen van belangrijke operationele risico's voor een proces en of beheersmaatregelen aanwezig zijn of nog moeten worden ontwikkeld. De IAD toetst tijdens de audits of de gedefinieerde beheersmaatregelen (opzet) ook daadwerkelijk bestaan en effectief werken en of geplande (verbeter)acties adequaat worden opgepakt.

Internal Control Statements

Alle proceseigenaren hebben over het verslagjaar 2017 een Internal Control Statement (ICS) ondertekend ter verantwoording aan het bestuur. Met het ICS verklaart de proceseigenaar verantwoordelijk te zijn voor de activiteiten, resultaten en interne beheersing van de processen, waarvoor hij/zij als proceseigenaar verantwoordelijjk is conform hetgeen onder meer is beschreven bij het principe Three Lines of Defence. In het ICS komen nadrukkelijk de aspecten governance, risicomanagement en interne beheersing, compliance en integriteit terug.

Impact van risico's op de continuïteit volgens WSW en AW

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voert bij corporaties jaarlijks een risicogericht onderzoek uit om de financiële continuïteit te beoordelen. WSW bepaalt de risicoscore op basis van financial en business risks. De uitkomsten van het onderzoek van het WSW over 2017 zijn vastgelegd in de Oordeelsbrief 2017 van 16 januari 2018. Het WSW concludeert dat de interne beheersing en het risicomanagement bij Woonstad Rotterdam op orde en van een goed niveau is, passend bij een corporatie met de omvang van Woonstad Rotterdam. Daarnaast voert de Autoriteit Woningcorporaties (AW) jaarlijks een integrale beoordeling uit. Met behulp van de signaalpunten, aangevuld met benchmark gegevens en eigen criteria leidt het model tot de conclusie dat het (volkshuisvestelijk) vermogen van Woonstad Rotterdam ruim voldoende is om de vereiste buffer volgens de systematiek van de AW (Value at Risk Methode) aan te kunnen houden.

Frauderisico's

Een frauderisicoanalyse maakt bij Woonstad Rotterdam deel uit van het systeem van risicomanagement. Het bestuur en de Raad van Commissarissen zijn primair verantwoordelijk voor het vermijden en ontdekken van fraude. Jaarlijks vraagt de externe accountant onze frauderisicoanalyse op en bespreekt deze onder meer met het bestuur. Hoewel de controle van de externe accountant niet gericht is op het ontdekken van fraude, besteedt de accountant wel expliciet aandacht aan fraude(risicobeheersing).

In 2017 is de frauderisicoanalyse van Woonstad Rotterdam geactualiseerd en heeft een fraudediscussie plaatsgevonden binnen directie en bestuur. De frauderisicoanalyse wordt in ieder geval jaarlijks geëvalueerd en noodzakelijke maatregelen worden naar aanleiding daarvan zo snel mogelijk getroffen. Voor 2017 heeft Woonstad Rotterdam geen frauderisico's geïdentificeerd die niet of onvoldoende zijn beheerst.

Maatschappelijke bijdrage

Maatschappelijk gebonden vermogen

Woonstad Rotterdam waardeert haar bezit sinds 2012 tegen marktwaarde in verhuurde staat (MVS), dit is de waarde die een commerciële partij zou betalen voor het vastgoed. Een van de effecten van de Woningwet is dat alle corporaties met ingang van 2016 hun bezit tegen MVS moeten waarderen om de vergelijkbaarheid met commerciële beleggers te vergroten. Een commerciële belegger heeft als doel het behalen van een maximaal rendement en bereikt dit door optimalisatie van de exploitatie en het regenereren van het bezit door middel van uitponden en vervanging van de portefeuille. Woonstad Rotterdam voert echter een ander beleid dan een commerciële belegger. In plaats van optimaliseren van rendement willen wij onze woningvoorraad betaalbaar en in goede kwaliteit houden voor onze doelgroep. In dat kader heeft Woonstad Rotterdam een veel langere horizon en investeert niet zozeer in het aankopen van nieuw vastgoed, maar investeert in de kwaliteit van het bestaande vastgoed en de wijk waarin ons vastgoed staat.

De MVS is het bedrag dat het vastgoed zou opbrengen op de markt, waarbij de koper alle lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten overneemt. De MVS wordt berekend op basis van de veronderstelling dat de koper, een vastgoedbelegger, het rendement uit exploitatie en uitponden ten behoeve van de aandeelhouder wil optimaliseren. De MVS bedraagt ultimo 2017 € 4.9 miljard (2016: € 4,0 miljard). De boekhoudkundige herwaardering in 2017 bedroeg derhalve € 0,9 miljard. Deze boekhoudkundige herwaardering heeft geen effect op de kasstromen.

Gegeven de volkshuisvestelijke doelstellingen gaat Woonstad Rotterdam het gepresenteerde eigen vermogen (€ 3,3 miljard) op basis van waardering van het vastgoed tegen MVS in hoge mate niet realiseren. Woonstad Rotterdam accepteert een financieel lager rendement, omdat daar de realisatie van belangrijke maatschappelijke doelstellingen (activiteiten) tegenover staan. Zo rekent Woonstad Rotterdam haar huurders een lagere huur door dan maximaal mogelijk is. Voor de leefbaarheid investeert Woonstad Rotterdam soms onrendabel en werkt met buurthuismeesters en sociaal beheerders. Dit betekent dat het werkapparaat groter is dan van een marktpartij.

De bedrijfswaarde berekent de contant gemaakte kasstromen die te maken hebben met het exploiteren over de gehele levensduur van het bezit. De bedrijfswaarde van Woonstad Rotterdam is ultimo 2017 € 2,6 miljard. Het verschil tussen MVS en de bedrijfswaarde is € 2,3 miljard.

De stappen van marktwaarde naar bedrijfswaarde zijn als volgt.

  • Beschikbaarheid - In het verkoop- en huurbeleid richt Woonstad Rotterdam zich op de beschikbaarheid van voldoende passende woonruimte voor de doelgroep door een gematigd huurbeleid te voeren en een beperkte verkoopvijver. Dit heeft een effect van circa € 0,6 miljard.

  • * Het gematigde huurbeleid maakt onze woningvoorraad beschikbaar voor onze primaire doelgroep. Ons huurniveau ligt op 76% van wat we maximaal mogen vragen voor onze woningen.

  • * Woonstad Rotterdam heeft circa 4% van haar woningvoorraad de bestemming verkoop gegeven. Dit staat in contrast met de 88% van de voorraad die in de MVS wordt gewaardeerd tegen uitpondscenario.

  • Onderhoud - Woonstad Rotterdam wil haar bezit goed onderhouden. In de MVS wordt uitgegaan van een normbedrag aan onderhoud om de woning ‘in stand te houden’. Omdat Woonstad Rotterdam veel bezit heeft in de naoorlogse wederopbouw en ook nog een aanzienlijke voorraad vooroorlogse woningen op houten funderingen heeft, is planmatig onderhoud duurder dan normatief voor een vastgoedbelegger. Daarnaast investeert Woonstad Rotterdam de komende jaren volop in kwaliteitsverbetering en verduurzaming van het vastgoed. Het hebben en houden van kwalitatief goede en duurzame woningen voor de doelgroep heeft een effect van € 0,7 miljard.

  • Maatschappelijke investeringen - Onze recent vastgestelde ondernemingsstrategie 2018-2020 bevat naast een intensivering van genoemde activiteiten een grote investeringsopgave. Alle nieuwbouw- en transformatieprojecten zijn vervangingsinvesteringen van bestaande bouw. Dit betekent dat Woonstad Rotterdam bestaande complexen sloopt en nieuw bouwt of transformeert met een nieuwe, modernere plattegrond. Deze nieuwe of vernieuwde woningen houdt Woonstad Rotterdam ook beschikbaar voor de doelgroep. De projecten zijn complex, omdat er ook bestaande bewoners moeten worden uitverhuisd en er meer vergunningen nodig zijn. Daardoor duren de projecten langer en zijn ze duurder dan op nieuwe grond. De projecten hebben de komende 10 jaar een effect van € 0,7 miljard op de MVS en daarmee het gepresenteerde eigen vermogen.

  • Leefbaarheid - Woonstad Rotterdam zet maatschappelijke investeringen, sociaal beheer en buurthuismeesters in om de leefbaarheid in de wijken te bevorderen. Daarnaast hebben de doelgroep en de wijken waarin onze woningen staan, aandacht nodig die een commerciële belegger niet geeft. Deze inzet kost veel afstemming met de gemeente, bewoners, zorginstanties enz. Het serviceniveau vraagt een groter werkapparaat dan dat van een commerciële belegger. Het leefbaar houden van wijken en woningen heeft een effect van € 0,3 miljard.

Maatschappelijke prestaties in 2017

De maatschappelijke prestaties van Woonstad Rotterdam in 2017 vloeien voort uit ons eigen beleid en de met de gemeente Rotterdam en onze klanten gemaakte prestatieafspraken. Dit heeft in 2017 onder meer geleid tot de volgende maatschappelijke investeringen.

Maatschappelijke prestaties 2017

x € miljoen

1

Beschikbaarheid en gematigd huurbeleid

80

2

Meer aandacht voor onderhoud en duurzaamheid

64

3

Onrendabele investeringen

64

4

Leefbaarheidsbeleid

23

 

 totaal maatschappelijke prestaties in 2017

231

1 Gematigd huurbeleid

De werkelijke huren van Woonstad Rotterdam zijn gemiddeld lager dan de markthuur. Dit is beleid, waarmee Woonstad Rotterdam de beschikbaarheid van passende woonruimte voor de primaire doelgroep borgt. Een belegger streeft naar huuroptimalisatie en int doorgaans de markthuur van een woning. De markthuur bedraagt ultimo 2017 bij Woonstad Rotterdam € 392 miljoen, de huurinkomsten zijn conform de jaarrekening € 312 miljoen. Het verschil van € 80 miljoen wordt veroorzaakt door het gematigde huurbeleid.

2 Meer aandacht voor onderhoud en duurzaamheid

Uit de Aedes Benchmark blijkt dat Woonstad Rotterdam koploper is in duurzaamheid. Jaarlijks investeert Woonstad Rotterdam ruim € 10 miljoen aan onderhoud en projecten die de energieprestaties van de woningen aanzienlijk verbeteren. Huurders merken dit in de woonlasten, omdat de energienota dankzij dit programma daalt. Naast het duurzaamheidsprogramma investeert Woonstad Rotterdam grootschalig in het in stand houden van de kwaliteit en het wooncomfort van de voorraad. In 2017 werd, exclusief toegerekende personeels- en organisatiekosten, aan duurzaamheid en onderhoud gezamenlijk € 116 miljoen uitgegeven. Een belegger zou, modelmatig, gemiddeld € 1.000 per vhe uitgeven en komt uit op circa € 52 miljoen. Het verschil bedraagt € 64 miljoen.

3 Onrendabele investeringen

Woonstad Rotterdam investeert in sociale huisvesting met renovaties, sloop en vervangende nieuwbouw, aankopen en transformaties. De toename van de marktwaarde in DAEB is doorgaans lager dan de investeringen die worden gedaan. Dit uit zich in de post overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille, deze bedraagt in 2017 € 64 miljoen.

4 Leefbaarheidsbeleid en apparaatskosten

Het leefbaarheidsbeleid spitst zich toe op bewonersgroepen (sociale activiteiten) en de leefomgeving (fysieke activiteiten). Daarnaast heeft Woonstad Rotterdam 43 huismeesters en medewerkers Sociaal Beheer in dienst die het beleid uitvoeren. Om alle inspanningen voor onderhoud, duurzaamheid, leefbaarheid en investeringen te kunnen doen, heeft Woonstad Rotterdam een groter werkapparaat dan een commerciële belegger, bij elkaar is dit effect € 23 miljoen.