2017

Betaalbaarheid en beschikbaarheid

Wet Doorstroming Huurmarkt

In 2017 werd de Wet Doorstroming Huurmarkt van kracht. Deze wet stelt onder andere een maximum aan de jaarlijkse huurstijging (de huursom). De huurinkomsten uit harmonisatie en huurverhoging mogen jaarlijks met maximaal 1% boven inflatie toenemen. Via de huursombenadering kan de huurprijs meer in overeenstemming worden gebracht met de kwaliteit van de woning. Woonstad Rotterdam had in 2017 een huursomstijging van 1,27%.

Sterk gematigde huurverhoging

In 2017 was de gemiddelde huurverhoging van sociale huurwoningen bij Woonstad Rotterdam 0,61%. Daarmee was de huurverhoging nog gematigder dan in 2016, omdat we het wonen voor minima en gezinnen in Rotterdam graag zo betaalbaar mogelijk willen maken en houden. Voor een deel van de huurders van Woonstad Rotterdam zijn de woonlasten relatief hoog. Daarom zijn in 2017 de mogelijkheden onderzocht om huurders met een minimuminkomen te ontzien bij de jaarlijkse huurverhoging. In een 'minimacampagne' hebben we 32.000 brieven verstuurd naar huurders die mogelijk aanspraak maakten op deze uitzondering op de huurverhoging in 2017, waarop huurders konden reageren via een digitaal antwoordformulier. Ongeveer 8.000 huurders hebben dat gedaan. Van deze 8.000 aanvragen zijn er 5.000 gehonoreerd: Woonstad heeft de huur van deze 5.000 huurders in 2017 niet verhoogd. De mogelijkheid om uitgezonderd te worden van de huurverhoging, sluit aan bij het beleid van de gemeente Rotterdam om te voorkomen dat Rotterdammers onnodig in financiële problemen komen door hoge huurlasten.

Om de beschikbaarheid te vergroten, besteden we extra aandacht aan groepen die moeilijk aan een passende woning kunnen komen. Daarom zijn ook in 2017 weer grote woningen met een afgetopte huur verhuurd aan (grote) gezinnen en goedkope woningen aan jongeren met een laag inkomen. Ook was er extra aandacht voor bijzondere doelgroepen.

Bezwaarbeleid

Het bezwaarbeleid rondom de inkomensafhankelijke huurverhoging van Woonstad Rotterdam was de afgelopen jaren ruimhartiger dan de wet voorschrijft. Waar volgens de wet bij de inkomensafhankelijke huurverhoging rekening gehouden moet worden met het inkomen van twee jaar terug, of uit het voorgaande jaar, rekenden wij in bepaalde gevallen ook het inkomen uit het betreffende jaar zelf mee. Bezwaren van huurders die in 2017 een forse inkomensdaling meemaakten, zijn dankzij dat beleid gehonoreerd.

Voor mensen met een hoger inkomen, die een woning boven de liberalisatiegrens van € 710,68 huurden en in 2017 een grote inkomensval meemaakten, hebben we de mogelijkheid bekeken om de huur terug te brengen naar het bedrag van € 710,68. Op deze manier kunnen deze huurders aanspraak maken op huurtoeslag.

Er waren in 2017 iets meer bezwaren tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging dan in 2016: 0,7% van het totaal aantal huishoudens dat een huurverhoging kreeg (355 bezwaren), tegenover 0,6% in 2016 (266 bezwaren). Dit komt vooral doordat huurders die meenden recht te hebben om uitgezonderd te worden van de jaarlijkse huurverhoging, in 2017 de mogelijkheid hadden om alsnog aan te tonen dat zij een minimuminkomen hadden. Dit betreft 64% van de bezwaren.

Vormde in 2016 het aantal bezwaren tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging nog 65% van het totaal, in 2017 was dat 31%. Dat komt vooral doordat de regeling zo vereenvoudigd is, dat huurders eerder en beter inzien of bezwaar maken zin heeft. In 2017 gingen 46 ongegrond verklaarde bezwaren door naar de Huurcommissie (2016: 59). De extra brief van de Huurcommissie aan de huurder om het bezwaar alsnog in te trekken, leverde nauwelijks meer intrekkingen op dan in 2016 (15 tegenover 14).

Bezwaren tegen huurverhoging 2017

Betalingsachterstanden

Woonstad Rotterdam wil betalingsachterstanden zo laag mogelijk houden, om huisuitzettingen door huurschuld zoveel mogelijk te voorkomen. De afgelopen jaren nam het aantal huurders met een betalingsachterstand toe. Dat is een maatschappelijk probleem waar Woonstad veel aandacht voor heeft. Smart data analyses en een betere samenwerking met de ketenpartners Meldpunt Preventie Huisuitzetting, Kredietbank Rotterdam en Vraagwijzer hebben ervoor gezorgd dat Woonstad betalingsachterstanden eerder kan signaleren. Hierdoor kunnen we de huurder eerder op de ontstane achterstand attenderen en samen met de huurder proberen tot een oplossing te komen, bijvoorbeeld een betalingsregeling. Dat gebeurt in een minnelijk traject waarbij verschillende communicatiemiddelen worden ingezet. In 2017 is besloten een groot deel van de openstaande betalingsachterstand van vertrokken huurders af te boeken. Dit verklaart het verschil met de voorgaande jaren.

Betalingsachterstand aantal
Betalingsachterstand totaal (x miljoen €)
Ontruimingen huurschuld naar eenheid
  • 1 41 ontruimingen in combinatie met andere problematiek (bijv. woonfraude, overlast)

Forse afname woningontruimingen

Met woningontruimingen zijn noch de huurder, noch de maatschappij noch Woonstad Rotterdam gebaat. Door vroegtijdig betalingsachterstanden te signaleren en vervolgens samen met de huurder tot een oplossing te komen, is het aantal woningontruimingen met 30% flink gedaald ten opzichte van 2016. Bij een op de vijf ontruimingen speelden behalve huurschuld ook andere problemen, zoals woonfraude of overlast.