2017

1 Vastgoedbeleggingen

Een overzicht van het vastgoed in exploitatie is hierna opgenomen.

(in 1000 EUR)

DAEB vastgoed in exploitatie

niet-DAEB vastgoed
in exploitatie

onroerende zaken
VOV

vastgoed in ontwikkeling bestemd voor exploitatie

totaal

31 december 2016

     

cumulatieve verkrijging- of vervaardigingsprijs

2.260.856

362.710

508.002

23.540

3.155.108

cumulatieve herwaarderingen

1.648.332

123.503

251.540

0

2.023.375

cumulatieve waardeveranderingen

-369.200

-33.939

0

601

-402.538

af: voorziening

0

0

0

-7.341

-7.341

boekwaarde per 31 december 2016

3.539.987

452.274

759.542

16.800

4.768.603

categoriewijziging DAEB/niet-DAEB

-483.318

483.318

0

0

0

boekwaarde per 1 januari 2017

3.056.669

935.592

759.542

16.800

4.768.603

      

mutaties

     

investeringen

13.782

13.840

0

90.954

118.576

desinvesteringen

-7.332

-1.412

-43.143

0

-51.887

categoriewijziging

-6.776

6.776

0

0

0

opleveringen

63.265

9.072

0

-72.337

0

inbreng vastgoed in project

-6.490

-4.406

0

10.896

0

herwaarderingen

639.566

201.086

273.747

0

1.114.399

waardeveranderingen

-23.952

3.001

88

607

-20.256

mutatie Voorziening

0

0

0

-5.994

-5.994

overboeking naar voorziening ORT (STIKO)

0

0

0

-3.061

-3.061

overboeking naar voorziening ORT (voorz.)

0

0

0

-2.107

-2.107

totaal mutaties 2017

672.063

227.957

230.692

18.959

1.149.671

      
      

31 december 2017

     

cumulatieve verkrijging- of vervaardigingprijs

1.939.268

669.669

464.948

49.992

3.123.877

cumulatieve herwaarderingen

2.116.606

558.795

525.286

0

3.200.687

cumulatieve waardeveranderingen

-327.141

-64.914

0

1.208

-390.846

af: voorziening

0

0

0

-15.442

-15.442

boekwaarde per 31 december 2017, incl voorziening

3.728.733

1.163.550

990.234

35.759

5.918.276

De categoriewijziging DAEB/niet-DAEB betreft de overheveling van DAEB eenheden naar niet-DAEB eenheden als gevolg van het ingediende scheidingsvoorstel per 01-01-2017 conform de gewijzigde wet- en regelgeving.

Verzekering

De vaste activa zijn verzekerd tegen schade als gevolg van brand, storm, bliksem, ontploffing en luchtvaartuigen. Onderverzekering is bij voorwaarde uitgesloten.

Marktwaarde

De verplichte parameters zijn conform het Handboek Marktwaarde 2017, zoals gepubliceerd in de Staatscourant. De marktwaarde is gebaseerd op een full versie waardering, waarbij gebruik is gemaakt van de expertise van externe en interne taxateurs. De toepassing van de vrijheidsgraden, parameters en eventuele bandbreedtes zijn afgestemd met de taxateurs in het Rotterdambrede Generieke Parameteroverleg. Om specifieke aspecten van de vastgoedportefeuille goed in de waardering tot uitdrukking te laten komen, zijn enkele vrijheidsgraden nader uitgewerkt en afgestemd met de taxateurs. Dit betreft instandhoudingsonderhoud, bouwkundige gebreken, funderingskwaliteit, gemeentelijk verkoopkader, erfpachtverplichtingen en de MVE beklemming. Deze uitgangspunten zijn vervolgens uitgewerkt per complex. Hierna volgt een omschrijving van de toegepaste vrijheidsgraden.

vrijheidsgraad

 

woongelegenheden

 

parkeergelegenheden

 

bedrijfsmatig onroerend goed

 

zorgvastgoed

schematische vrijheid

 

n.v.t.

 

n.v.t.

 

n.v.t.

 

n.v.t.

markthuur

 

3,5% - 11,0% van de leegwaarde

 

€ 25 - € 150 per stuk / maand

 

€ 40 - € 400 per m²/jaar

 

€ 75 - € 190 per m²/jaar

markthuurstijging

 

2,0% per jaar

 

2,0% per jaar

 

2018

0,5%

 

2018

0,5%

        

2019

1,0%

 

2019

1,0%

        

2020

1,5%

 

2020

1,5%

        

2021

2,0%

 

2021

2,0%

             

exit yield

 

n.v.t.

 

n.v.t.

 

n.v.t.

 

n.v.t.

leegwaarde

 

€ 1.100 - € 4.000 per m²

 

€ 5.000 - € 30.000 per stuk

 

n.v.t.

 

n.v.t.

leegwaardestijging

 

2018

2019

 

2018

2019

 

n.v.t.

 

n.v.t.

top

 

5%

2%

 

5%

2%

 

n.v.t.

 

n.v.t.

middel

 

6%

2%

 

6%

2%

      

laag

 

7%

2%

 

7%

2%

      

disconteringsvoet

 

5,6% - 9,2%

 

7,1% - 8,6%

 

6,0% - 12,0%

 

6,6% - 16,0%

onderhoud

 

€ 250 - € 1.650 per jaar

 

€ 20 - € 130 per stuk/jaar

 

€ 5,10 per m² BVO/jaar

 

€ 8,15 per m² BVO/jaar

technische splitsingskosten

 

n.v.t.

 

n.v.t.

 

n.v.t.

 

n.v.t.

mutatie en verkoopkans

 

4% - 35%

 

6%

 

n.v.t.

 

n.v.t.

erfpacht (incl. bijbetalingsregeling)

 

€ 300 - € 50.000

 

n.v.t.

 

22% van WOZ-waarde

 

22% van WOZ-waarde

exploitatiescenario

 

hard afgedwongen bij merendeel studentencomplexen

 

n.v.t.

 

n.v.t.

 

n.v.t.

Methode

De marktwaarde in verhuurde staat is conform het Waarderingshandboek bepaald op basis van de Discounted Cash Flow (DCF) methode en is per categorie vastgoed als volgt.

Categorie onroerende zaken

Methoden

woongelegenheden (reguliere complexen)

hoogste waarde van de 2 scenario’s (doorexploiteren of uitponden)

woongelegenheden (studentencomplexen)

scenario doorexploiteren

bedrijfsmatig en

scenario doorexploiteren

maatschappelijk onroerend goed parkeergelegenheden

hoogste waarde van de 2 scenario’s (doorexploiteren of uitponden)

intramuraal vastgoed

scenario doorexploiteren

Taxatie

In 2017 is een derde deel van de woningen en parkeercomplexen getaxeerd door een externe taxateur door middel van een volledige taxatie. Daarnaast is een derde deel getaxeerd door middel van een update taxatie door een externe taxateur. Na toetsing van de door Woonstad Rotterdam opgestelde waarderingen was dit voldoende representatief voor de externe taxateur om een aannemelijkheidsverklaring te kunnen afgeven op de overige complexen (het eenderde deel). Al het bedrijfsmatig, maatschappelijk en (intramuraal) zorgvastgoed is in 2017 getaxeerd door een externe taxateur door middel van een volledige of een update taxatie.

Complexindeling

Een waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type, bouwperiode en locatie. Om de homogeniteit van waarderingscomplexen te verbeteren, is de indeling van de waarderingscomplexen aangepast ten opzichte van 2016 . Aparte waarderingscomplexen worden onderscheiden voor reguliere woningen, studenteenheden (zelfstandig en onzelfstandig), complexmatig verhuurde woningen, (intramuraal) zorgvastgoed, winkelplinten, overig BOG en parkeren. 

gemiddeld per vhe

2017

2016

leegwaarde

€ 149.500

€ 110.800

leegwaardestijging 2018

6,0%

3,0%

markthuur

€ 821

€ 653

mutatiekans

8,4%

8,6%

disconteringsvoet

7,5%

7,9%

exit yield

6,4%

7,9%

onderhoud/woning

€ 747

€ 721

Leegwaarde

Voor alle zelfstandige woningen zijn op modelmatig wijze leegwaardes bepaald op basis van referentietransacties. In geval van een volledige of update taxatie zijn deze door de externe taxateurs getoetst en indien noodzakelijk bijgesteld. Voor de overige complexen zijn deze intern getoetst en indien noodzakelijk bijgesteld.

Leegwaardestijging

De taxateurs hebben de verwachte leegwaardestijging voor 2018 ingeschat op 5% tot 7%, variërend per buurt.

Markthuur

De modelmatig bepaalde markthuur per woning is gebaseerd op een analyse van de vrije sector verhuurtransacties van grootstedelijke corporaties.

Markthuurstijging

Voor de woning- en parkeercomplexen is een jaarlijkse markthuurstijging gehanteerd van 2,0%. Bij het overig vastgoed geldt gedurende de eerste jaren een lagere markthuurstijging en wordt vanaf jaar 5 een markthuurstijging van 2,0% gehanteerd.

Mutatie- en verkoopkans

Per complex is een inschatting gemaakt van de mutatiekans. Er is rekening gehouden met de ontwikkeling van mutaties, een bandbreedte (minimum/maximum) en een afname naar 70% in jaar 6. Bij hoge mutatiegraden (>8,0% bij sociale huurwoningen) is in enkele gevallen een verschil aangehouden tussen de mutatiekans en de verkoopkans.

Disconteringsvoet

Op basis van de marktomstandigheden hebben de externe taxateurs de basis disconteringsvoet verlaagd met 0,35% naar 7,5%. Daarnaast is per complex een schatting gemaakt van het risicoprofiel, rekening houdend met meerder locatie- en vastgoedkenmerken plus een marktopslag voor specifieke omstandigheden.

Exit Yield

De eindwaarde is in alle gevallen berekend conform het Handboek, de taxateurs hebben deze niet bijgesteld door een aanpassing van de exit yield.

Onderhoud

Hierbij is gebruik gemaakt van de kosten voor instandhoudingsonderhoud conform de Vastgoed Taxatie Wijzer (VTW) van Koeter.

Erfpacht

Het gehanteerde uitgangspunt is dat een marktpartij de meest gerede koper is van het vastgoed. De praktijk is dat de koper van het vastgoed vraagt om levering op eigen grond en de gemeente een vergoeding verlangt voor de functiewijziging van het sociale segment naar het marktsegment. Deze kosten worden ingerekend op waardepeildatum.

Verkoopbeperking

De verkoopbeperking die voortvloeit uit de Woningwet is – indien van toepassing – volledig ingerekend in de kasstromen. Bij grotere complexen (vanaf 20 eenheden) hebben de externe taxateurs de disconteringsvoet in dat kader verlaagd met 0,25%.

Bijzondere omstandigheden

Bij de van toepassing zijnde complexen is een correctie toegepast op de marktwaarde voor achterstallig onderhoud en bouwkundige gebreken of voor beklemmingen, waaronder het verkoopkader van de gemeente Rotterdam. Conform voorgaande jaren wordt er een correctie voor funderingsherstel ingerekend in de waardering van het vastgoed. De inschatting van de kosten voor funderingsherstel is gebaseerd op uitgevoerd funderingsonderzoek en reeds uitgevoerde herstelwerkzaamheden.

De taxateurs hanteren voor de Rotterdamse markt een disconteringsvoet van 5,55% als ondergrens bij woningcomplexen en een ondergrens van 5,85% bij bedrijfsmatig, maatschappelijk en (intramuraal) zorgvastgoed. Daarnaast wordt een maximale risico-opslag van 5,0% gehanteerd. Alle woning- en parkeercomplexen vallen binnen deze bandbreedte. Bij het overig vastgoed wordt daar incidenteel op afgeweken.

Bedrijfswaarde

Uitgangspunten bedrijfswaarde
  

2017

2016

prijsinflatie

jaar 1

1,40%

0,30%

 

jaar 2

1,40%

0,60%

 

jaar 3

1,50%

1,10%

    

huurstijging

jaar 1

1,91%

-0,02%

 

jaar 2 t/m 4 gem.

1,80%

1,74%

    

kostenstijging op basis van WSW uitgangspunten

jaar 1

1,60%

1,60%

 

jaar 2

2,20%

1,90%

 

jaar 3

2,30%

2,20%

 

jaar 4

2,30%

2,50%

 

vanaf jaar 5

2,30%

2,50%

    

disconteringsvoet

 

5%

5%

    

restwaarde conform parameters AW

woningen

€ 5.000

€ 5.000

 

BOG/MOG

€ 25.000

€ 25.000

 

parkeergelegenheden

€ 2.500

€ 2.500

    

kosteninrekening

 

alleen vastgoed-gerelateerd

alleen vastgoed-gerelateerd

    

verhuurdersheffing als % WOZ tot einde exploitatie

jaar 1

0,591%

0,536%

(conform tabel Aedes 02-05-2017)

jaar 2

0,591%

0,591%

 

jaar 3

0,592%

0,591%

 

jaar 4

0,592%

0,592%

 

jaar 5

0,593%

0,592%

 

jaar 6

0,567%

0,593%

 

vanaf jaar 7

0,567%

0,567%

    

verkoopprogramma conform de best practice alleen voor de eerste vijf jaar ingerekend

gem. per jaar

167 vhe

170 vhe

minimale restant levensduur

 

16 jaar

16 jaar

De actuele waarde van het vastgoed in exploitatie, gebaseerd op de bedrijfswaarde (uitgangspunten AW), bedraagt € 2,6 miljard (2016: € 2,3 miljard). De bedrijfswaarde van het bezit van Woonstad Rotterdam is gestegen met € 323,4 miljoen. Dit is ongeveer 14% van de bedrijfswaarde ultimo 2016. De oorzaak van de grootste verschillen is als volgt.

verschil in € miljoen 2016 - 2017

huur en huurderving

354,7

opbrengst servicecontracten

-25,3

overige opbrengsten

2,0

onderhoud

-134,5

belastingen en verzekeringen

-9,4

verhuurdersheffing

-8,9

lasten servicecontracten

27,9

personeelskosten

-6,7

overige algemene kosten

11,9

leefbaarheid

19,6

verkoop

26,2

verbeteringen VGO

61,1

restwaarde

4,7

totaal

323,4

Zekerheden

Het vastgoed in exploitatie is gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling vraagt het WSW een obligo. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen opgenomen.

WOZ-waarde

De vastgestelde waarde van onroerende zaken in exploitatie volgens de Wet Waardering Onroerende Zaken bedraagt € 5,7 miljard (waardepeildatum: 01-01-2017).

Woningen, bestemd voor verkoop op korte termijn

Voor komend jaar wordt verwacht dat 299 woningen (zowel vrije verkoop als MVE) zullen worden verkocht met een boekwaarde van € 29,0 miljoen en een omzet van € 39,3 miljoen. Hierna staan de soorten verkoop die Woonstad Rotterdam heeft gehanteerd tot 2017.

MVE-A

Als de eigenaar wil verkopen, moet hij de woning aan Woonstad Rotterdam te koop aanbieden, waarna de woning binnen 3 maanden wordt teruggekocht. De woning wordt getaxeerd en de overwaarde op 50/50 basis verdeeld. Bij taxatie onder de aanschafprijs wordt ook het verlies op 50/50 basis verrekend. MVE-A wordt sinds 2014 niet meer gehanteerd bij nieuwe verkopen. Bij de MVE-A constructie heeft Woonstad Rotterdam tevens een onderhoudsverplichting en ontvangt daarvoor een vergoeding van de eigenaren.

MVE-C

Als een eigenaar wil verkopen, moet hij de woning aan Woonstad Rotterdam te koop aanbieden, waarna de woning binnen 3 maanden wordt teruggekocht. De woning wordt getaxeerd en de overwaarde of het verlies wordt de waardeverandering gedurende een periode van vijf jaar verdeeld tussen de koper en Woonstad Rotterdam (zie tabel). Na vijf jaar is de winst of het verlies volledig voor rekening van de koper. MVE-C wordt sinds 2014 niet meer gehanteerd bij nieuwe verkopen. Bij de MVE constructie heeft Woonstad Rotterdam tevens een onderhoudsverplichting en ontvangt daarvoor een vergoeding van de eigenaren.

Verdeling waardeverandering
 

koper

Woonstad Rotterdam

 

1e jaar

50%

50%

 

2e jaar

60%

40%

 

3e jaar

70%

30%

 

4e jaar

80%

20%

 

5e jaar

90%

10%

 

6 jaar e.v.

100%

0%

 

Fair Value

Als de eigenaar wil verkopen, moet hij de woning aan Woonstad Rotterdam te koop aanbieden en deze is verplicht de woning te kopen. De woning wordt getaxeerd en de corporatie deelt bij terugkoop mee in de waardeontwikkeling (winst of verlies). Fair Value wordt niet meer gehanteerd bij nieuwe verkopen.

MGE

Als de eigenaar wil verkopen, moet hij de woning aan Woonstad Rotterdam te koop aanbieden en deze is verplicht de woning te kopen. De woning wordt getaxeerd en de overwaarde wordt op 50/50 basis verdeeld, bij taxatie onder de aanschafprijs wordt ook het verlies op 50/50 basis verrekend. MGE wordt niet meer gehanteerd bij nieuwe verkopen.

Verloop VOV bezit
 

MVE-A

MVE-C

Fair Value

MGE

totaal

verkocht tot en met 2016

546

4.887

409

134

5.976

correcties

4

-4

0

0

0

terugkopen

-13

-322

-23

-1

-359

verkocht tot en met 2017

537

4.561

386

133

5.617