Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening
Bedrijfsopbrengsten
12 Huuropbrengsten
2017 | 2016 | |
ontvangen huur | ||
woningen en woongebouwen | 306.709 | 301.576 |
onroerende zaken niet zijnde woningen | 14.181 | 13.936 |
320.890 | 315.512 | |
huurderving wegens frictieleegstand | -3.595 | -4.340 |
huurderving wegens projecten en MVE verkoopleegstand | -1.693 | -1.993 |
mutatie voorziening huurdebiteuren | -3.201 | -3.299 |
totaal | 312.402 | 305.880 |
Ten opzichte van 2016 zijn de huuropbrengsten gestegen door onder meer de huurverhoging, eerdere opleveringen en lagere leegstand. Rekening houdend met de aftoppingsgrenzen zijn de huurverhogingspercentages conform de volgende tabel toegepast.
Huurverhoging 2017 sociale huurwoningen
inkomen | huurverhoging | |
minimuminkomen sociale huur | 0,0% | |
overige sociale huur tot € 40.349 | 0,6% | |
> € 40.349 | 4,3% | |
onzelfstandige woningen | 0,3% |
De huurverhoging van de vrije sector woningen is gekoppeld aan de markthuur. Wanneer de huur lager is dan de markthuur, dan is de huurverhoging 2,8%. Is de huur gelijk aan de markthuur, dan is de huurverhoging gelijk aan inflatie 1,3%. Bij een huur hoger dan de markthuur, is er geen huurverhoging doorgevoerd.
De servicekosten worden met de huurders verrekend. De vergoedingen zijn als opbrengst leveringen en diensten opgenomen, verminderd met de afgerekende en af te rekenen bedragen.
13.1 Opbrengsten servicecontracten
2017 | 2016 | ||
overige goederen, leveringen en diensten | 22.847 | 22.328 | |
22.847 | 22.328 | ||
af: | |||
opbrengstenderving wegens leegstand | -194 | -243 | |
opbrengstenderving wegens oninbaarheid | -710 | -675 | |
-904 | -917 | ||
totaal | 21.943 | 21.411 |
13.2 Lasten servicecontracten
2017 | 2016 | |
overige goederen, leveringen en diensten | 24.020 | 23.825 |
14 lasten verhuur- en beheeractiviteiten
2017 | 2016 | |
toegerekende personeelskosten | 17.880 | 16.805 |
toegerekende overige organisatiekosten | 5.442 | 8.005 |
toegerekende afschrijvingen | 309 | 1.731 |
totaal | 23.631 | 26.541 |
De verhuurdersheffing is ten opzichte van 2016 gedaald als gevolg van toepassing van de regeling Vermindering Verhuurdersheffing.
15 lasten onderhoudsactiviteiten
2017 | 2016 | |
onderhoudslasten (niet cyclisch) | 35.200 | 29.372 |
onderhoudslasten (cyclisch) | 69.576 | 75.037 |
toegerekende personeelskosten | 7.269 | 6.792 |
toegerekende overige organisatiekosten | 4.051 | 3.852 |
toegerekende afschrijvingen | 129 | 721 |
totaal | 116.225 | 115.774 |
16 Overige directe operationele lasten exploitatiebezit
2017 | 2016 | |
zakelijke lasten | 19.482 | 18.818 |
toegerekende personeelskosten | 0 | 0 |
toegerekende overige organisatiekosten | 4.584 | 5.327 |
toegerekende afschrijvingen | 0 | 0 |
verhuurdersheffing | 9.407 | 21.829 |
totaal | 33.473 | 45.974 |
17 Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
2017 | 2016 | |
omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling: | ||
opbrengst verkopen projecten | 27.554 | 41.981 |
bij: resultaatneming op projecten | 7.076 | 5.779 |
totaal omzet | 34.630 | 47.760 |
totaal lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling | 27.070 | 41.219 |
toegerekende kosten verkocht vastgoed in ontwikkeling | ||
lonen en salarissen | 69 | 19 |
overige organisatiekosten | 300 | 273 |
financieringskosten | 302 | 435 |
totaal toegerekende kosten | 671 | 727 |
netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling | 6.889 | 5.814 |
18 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
2017 | 2016 | |
opbrengst verkopen bestaand bezit | 41.795 | 54.262 |
af: direct toerekenbare kosten | -1.916 | -2.851 |
af: boekwaarde | -32.246 | -43.354 |
af: toegerekende organisatiekosten | -1.414 | -1.581 |
verkoopresultaat bestaand bezit | 6.218 | 6.476 |
mutatie terugkoopverplichting VOV 1 | 0 | -2.740 |
totaal | 6.218 | 3.736 |
1 betreft het resultaat dat is ontstaan door het vervallen van de terugkoopplicht van 62 MGE-woningen in 2016, in 2017 is dit niet van toepassing
In het boekjaar zijn 321 woningen verkocht (2016: 437), waarvan 103 eerste verkopen MVE-D (2016: 67), 111 teruggekochte MVE/MGE woningen zijn opnieuw verkocht (2016: 144), 59 woningen zijn vrij verkocht (2016: 226) en 48 woningen zijn complexmatig verkocht (2016: 0).
19.1 Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
2017 | 2016 | |
materiële vaste activa in ontwikkeling | 64.897 | 16.990 |
Overige waardeveranderingen ontstaan door onrendabele investeringen die Woonstad Rotterdam vanuit haar maatschappelijke functie doet. Een ander onderdeel is het terug in verhuur nemen van teruggekochte woningen. De marktwaarde in verhuurde staat ligt doorgaans lager dan de leegwaarde. Het verlies wordt genomen in de overige waardeveranderingen.
19.2 niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2017 | 2016 | |
DAEB vastgoed in exploitatie | ||
toename marktwaarde | 670.666 | 366.798 |
afname marktwaarde | -31.100 | -103.480 |
totaal DAEB vastgoed in exploitatie | 639.566 | 263.318 |
niet-DAEB vastgoed in exploitatie | ||
toename marktwaarde | 218.274 | 61.313 |
afname marktwaarde | -17188 | -18168 |
totaal niet-DAEB vastgoed in exploitatie | 201.086 | 43.145 |
totaal | 840.652 | 306.463 |
De toename ten opzichte van 2016 wordt voornamelijk veroorzaakt door de sterk gestegen leegwaarde als gevolg van een stormachtig ontwikkelde woningmarkt en een grote vraag naar beleggingsvastgoed bij een beperkt aanbod van woningcomplexen.
19.3 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV
2017 | 2016 | |
toename marktwaarde | 278.075 | 41.175 |
afname marktwaarde | -4.329 | -13.879 |
waardeverandering terugkoopverplichtingen | -249.563 | -23.363 |
totaal | 24.183 | 3.933 |
19.4 Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop
2017 | 2016 | |
waardeveranderingen vastgoed bestemd voor verkoop | -285 | -409 |
totaal | -285 | -409 |
20 Netto resultaat overige activiteiten
2017 | 2016 | |
beheerdiensten MVE VvE | 4.253 | 4.444 |
totaal | 4.253 | 4.444 |
21 Overige organisatiekosten
2017 | 2016 | |
communicatiekosten | 412 | 469 |
huisvestingskosten, inventaris en voertuigen | 2 | -3 |
onderzoeks-, advies- en organisatiekosten | 2.796 | 2.207 |
algemene kosten | 1.402 | 1.120 |
personeelskosten | 6.574 | 6.354 |
belasting suppleties | -875 | -7.451 |
totaal | 10.311 | 2.696 |
22 leefbaarheid
2017 | 2016 | |
algemene bedrijfskosten | 4.543 | 5.614 |
totaal | 4.543 | 5.614 |
De leefbaarheidsuitgaven zijn ten opzichte van 2016 gedaald vanwege een gewijzigde methodiek doorbelasting personeelskosten.
Financiële baten en lasten
23.1 Opbrengst vorderingen die tot vaste activa behoren en effecten
2017 | 2016 | |
rente beleggingen lange termijn | 2 | 4 |
23.2 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2017 | 2016 | |
rente beleggingen lange termijn | 0 | 0 |
rente op uitgezette middelen | 94 | 68 |
rente tijdens de bouw | 861 | 1.242 |
overige rentebaten | 102 | 550 |
totaal | 1.057 | 1.860 |
23.3 Rentelasten en soortgelijke kosten
2017 | 2016 | |
rente langlopende schulden | 54.156 | 56.918 |
overige rentelasten | 240 | 248 |
totaal | 54.396 | 57.166 |
De rente op langlopende schulden betreft de over het exploitatiejaar te verantwoorden rentelast met betrekking tot de leningenportefeuille.
24 Belastingen
2017 | 2016 | |
acute vennootschapsbelasting | -45 | 0 |
latente vennootschapsbelasting | 39.722 | -8.737 |
totaal belastingen | 39.677 | -8.737 |
Specificatie berekening vennootschapsbelasting 2017
2017 | 2016 | |
groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen | 885.818 | 358.556 |
af: | ||
herberekening verkoopopbrengsten | -13.733 | -9.988 |
herberekening toegerekende rente projecten | -439 | -740 |
herberekening voorzieningen | -92 | -4.555 |
herberekening resultaat projecten | -15.938 | -26.276 |
herberekening niet-gerealiseerde waardeveranderingen | -864.835 | -310.397 |
herberekening afschrijving op activa | -4.490 | -5.360 |
fiscale afschrijving disagio leningen O/G | -755 | -887 |
bij: | ||
commerciële afschrijvingen (im)materiële vaste activa | 453 | 0 |
correctie waardeveranderingen materiële vaste activa | 77.797 | 17.399 |
herberekening onderhoudslasten | -35.681 | 57.303 |
aftrekbeperking gemengde kosten | 100 | 103 |
fiscale vrijval agio leningen O/G | 761 | 897 |
fiscaal resultaat (winst) | 28.967 | 76.055 |
verrekening met compensabele verliezen | -28.967 | -76.055 |
belastbaar bedrag | 0 | 0 |
acute vennootschapsbelasting | 0 | 0 |
belastingdruk over fiscaal resultaat | 0% | 0% |
belastingdruk over commercieel resultaat | 0% | 0% |
mutatie actieve belastinglatentie uit hoofde van fiscaal waarderingsverschil over de periode 2018 t/m 2038 met betrekking tot langlopende leningen: | 7 | 6 |
mutatie actieve belastinglatentie uit hoofde van fiscaal waarderingsverschil over de periode 2018 t/m 2027 met betrekking tot de verwachte verkopen: | 4.533 | -71 |
mutatie actieve belastinglatentie uit hoofde van compensabele verliezen: | 35.182 | -8.672 |
latente vennootschapsbelasting | 39.722 | -8.737 |
totale latente vennootschapsbelasting | 39.722 | -8.737 |
Het effectieve belastingtarief bedraagt -1,0% (2016: 2,4%).
Afschrijvingen op materiële vaste activa
2017 | 2016 | |
activa ten dienste van exploitatie | 685 | 2.019 |
roerende zaken in exploitatie | 0 | 32 |
immateriële vaste activa acquisitie Stadswonen Rotterdam | -233 | 488 |
totaal | 453 | 2.539 |
Lonen, salarissen, sociale lasten, pensioenlasten
2017 | 2016 | |
lonen en salarissen | 26.205 | 25.903 |
sociale lasten | 4.024 | 4.324 |
pensioenlasten | 4.113 | 4.097 |
totaal | 34.342 | 34.324 |
Formatieplaatsen
werkzame werknemers berekend op fulltimebasis, uitgesplitst naar activiteit | 2017 | 2016 |
wonen (verhuur en verkoop) | 242 | 248 |
nieuwbouw | 10 | 9 |
beheer | 81 | 75 |
strategie en communicatie | 18 | 16 |
financiën | 46 | 51 |
overige | 102 | 94 |
totaal | 499 | 493 |
Eind 2017 bedroeg het aantal formatieplaatsen 499 (2016: 493). Alle medewerkers zijn werkzaam in Nederland.