2017

Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening

Bedrijfsopbrengsten

12 Huuropbrengsten
 

2017

2016

ontvangen huur

  

woningen en woongebouwen

306.709

301.576

onroerende zaken niet zijnde woningen

14.181

13.936

 

320.890

315.512

huurderving wegens frictieleegstand

-3.595

-4.340

huurderving wegens projecten en MVE verkoopleegstand

-1.693

-1.993

mutatie voorziening huurdebiteuren

-3.201

-3.299

totaal

312.402

305.880

Ten opzichte van 2016 zijn de huuropbrengsten gestegen door onder meer de huurverhoging, eerdere opleveringen en lagere leegstand. Rekening houdend met de aftoppingsgrenzen zijn de huurverhogingspercentages conform de volgende tabel toegepast.

Huurverhoging 2017 sociale huurwoningen

inkomen

huurverhoging

 

minimuminkomen sociale huur

0,0%

 

overige sociale huur tot € 40.349

0,6%

 

> € 40.349

4,3%

 

onzelfstandige woningen

0,3%

 

De huurverhoging van de vrije sector woningen is gekoppeld aan de markthuur. Wanneer de huur lager is dan de markthuur, dan is de huurverhoging 2,8%. Is de huur gelijk aan de markthuur, dan is de huurverhoging gelijk aan inflatie 1,3%. Bij een huur hoger dan de markthuur, is er geen huurverhoging doorgevoerd.

De servicekosten worden met de huurders verrekend. De vergoedingen zijn als opbrengst leveringen en diensten opgenomen, verminderd met de afgerekende en af te rekenen bedragen.

13.1 Opbrengsten servicecontracten
 

2017

 

2016

overige goederen, leveringen en diensten

22.847

 

22.328

 

22.847

 

22.328

af:

   

opbrengstenderving wegens leegstand

-194

 

-243

opbrengstenderving wegens oninbaarheid

-710

 

-675

 

-904

 

-917

    

totaal

21.943

 

21.411

13.2 Lasten servicecontracten
 

2017

2016

overige goederen, leveringen en diensten

24.020

23.825

14 lasten verhuur- en beheeractiviteiten
 

2017

2016

toegerekende personeelskosten

17.880

16.805

toegerekende overige organisatiekosten

5.442

8.005

toegerekende afschrijvingen

309

1.731

totaal

23.631

26.541

De verhuurdersheffing is ten opzichte van 2016 gedaald als gevolg van toepassing van de regeling Vermindering Verhuurdersheffing.

15 lasten onderhoudsactiviteiten
 

2017

2016

onderhoudslasten (niet cyclisch)

35.200

29.372

onderhoudslasten (cyclisch)

69.576

75.037

toegerekende personeelskosten

7.269

6.792

toegerekende overige organisatiekosten

4.051

3.852

toegerekende afschrijvingen

129

721

totaal

116.225

115.774

16 Overige directe operationele lasten exploitatiebezit
 

2017

2016

zakelijke lasten

19.482

18.818

toegerekende personeelskosten

0

0

toegerekende overige organisatiekosten

4.584

5.327

toegerekende afschrijvingen

0

0

verhuurdersheffing

9.407

21.829

totaal

33.473

45.974

17 Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
 

2017

2016

omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling:

  

opbrengst verkopen projecten

27.554

41.981

bij: resultaatneming op projecten

7.076

5.779

totaal omzet

34.630

47.760

   

totaal lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling

27.070

41.219

   

toegerekende kosten verkocht vastgoed in ontwikkeling

  

lonen en salarissen

69

19

overige organisatiekosten

300

273

financieringskosten

302

435

totaal toegerekende kosten

671

727

   

netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

6.889

5.814

18 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
 

2017

2016

opbrengst verkopen bestaand bezit

41.795

54.262

af: direct toerekenbare kosten

-1.916

-2.851

af: boekwaarde

-32.246

-43.354

af: toegerekende organisatiekosten

-1.414

-1.581

verkoopresultaat bestaand bezit

6.218

6.476

mutatie terugkoopverplichting VOV 1

0

-2.740

totaal

6.218

3.736

1 betreft het resultaat dat is ontstaan door het vervallen van de terugkoopplicht van 62 MGE-woningen in 2016, in 2017 is dit niet van toepassing

In het boekjaar zijn 321 woningen verkocht (2016: 437), waarvan 103 eerste verkopen MVE-D (2016: 67), 111 teruggekochte MVE/MGE woningen zijn opnieuw verkocht (2016: 144), 59 woningen zijn vrij verkocht (2016: 226) en 48 woningen zijn complexmatig verkocht (2016: 0).

19.1 Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
 

2017

2016

materiële vaste activa in ontwikkeling

64.897

16.990

Overige waardeveranderingen ontstaan door onrendabele investeringen die Woonstad Rotterdam vanuit haar maatschappelijke functie doet. Een ander onderdeel is het terug in verhuur nemen van teruggekochte woningen. De marktwaarde in verhuurde staat ligt doorgaans lager dan de leegwaarde. Het verlies wordt genomen in de overige waardeveranderingen.

19.2 niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
 

2017

2016

DAEB vastgoed in exploitatie

  

toename marktwaarde

670.666

366.798

afname marktwaarde

-31.100

-103.480

totaal DAEB vastgoed in exploitatie

639.566

263.318

   

niet-DAEB vastgoed in exploitatie

  

toename marktwaarde

218.274

61.313

afname marktwaarde

-17188

-18168

totaal niet-DAEB vastgoed in exploitatie

201.086

43.145

   

totaal

840.652

306.463

De toename ten opzichte van 2016 wordt voornamelijk veroorzaakt door de sterk gestegen leegwaarde als gevolg van een stormachtig ontwikkelde woningmarkt en een grote vraag naar beleggingsvastgoed bij een beperkt aanbod van woningcomplexen.

19.3 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV
 

2017

2016

toename marktwaarde

278.075

41.175

afname marktwaarde

-4.329

-13.879

waardeverandering terugkoopverplichtingen

-249.563

-23.363

totaal

24.183

3.933

19.4 Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop
 

2017

2016

waardeveranderingen vastgoed bestemd voor verkoop

-285

-409

totaal

-285

-409

20 Netto resultaat overige activiteiten
 

2017

2016

beheerdiensten MVE VvE

4.253

4.444

totaal

4.253

4.444

21 Overige organisatiekosten
 

2017

2016

communicatiekosten

412

469

huisvestingskosten, inventaris en voertuigen

2

-3

onderzoeks-, advies- en organisatiekosten

2.796

2.207

algemene kosten

1.402

1.120

personeelskosten

6.574

6.354

belasting suppleties

-875

-7.451

totaal

10.311

2.696

22 leefbaarheid
 

2017

2016

algemene bedrijfskosten

4.543

5.614

totaal

4.543

5.614

De leefbaarheidsuitgaven zijn ten opzichte van 2016 gedaald vanwege een gewijzigde methodiek doorbelasting personeelskosten.

Financiële baten en lasten

23.1 Opbrengst vorderingen die tot vaste activa behoren en effecten
 

2017

2016

rente beleggingen lange termijn

2

4

23.2 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
 

2017

2016

rente beleggingen lange termijn

0

0

rente op uitgezette middelen

94

68

rente tijdens de bouw

861

1.242

overige rentebaten

102

550

totaal

1.057

1.860

23.3 Rentelasten en soortgelijke kosten
 

2017

2016

rente langlopende schulden

54.156

56.918

overige rentelasten

240

248

totaal

54.396

57.166

De rente op langlopende schulden betreft de over het exploitatiejaar te verantwoorden rentelast met betrekking tot de leningenportefeuille.

24 Belastingen
 

2017

2016

acute vennootschapsbelasting

-45

0

latente vennootschapsbelasting

39.722

-8.737

totaal belastingen

39.677

-8.737

Specificatie berekening vennootschapsbelasting 2017
 

2017

2016

groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

885.818

358.556

af:

  

herberekening verkoopopbrengsten

-13.733

-9.988

herberekening toegerekende rente projecten

-439

-740

herberekening voorzieningen

-92

-4.555

herberekening resultaat projecten

-15.938

-26.276

herberekening niet-gerealiseerde waardeveranderingen

-864.835

-310.397

herberekening afschrijving op activa

-4.490

-5.360

fiscale afschrijving disagio leningen O/G

-755

-887

bij:

  

commerciële afschrijvingen (im)materiële vaste activa

453

0

correctie waardeveranderingen materiële vaste activa

77.797

17.399

herberekening onderhoudslasten

-35.681

57.303

aftrekbeperking gemengde kosten

100

103

fiscale vrijval agio leningen O/G

761

897

fiscaal resultaat (winst)

28.967

76.055

verrekening met compensabele verliezen

-28.967

-76.055

belastbaar bedrag

0

0

acute vennootschapsbelasting

0

0

   

belastingdruk over fiscaal resultaat

0%

0%

belastingdruk over commercieel resultaat

0%

0%

   

mutatie actieve belastinglatentie uit hoofde van fiscaal waarderingsverschil over de periode 2018 t/m 2038 met betrekking tot langlopende leningen:

7

6

mutatie actieve belastinglatentie uit hoofde van fiscaal waarderingsverschil over de periode 2018 t/m 2027 met betrekking tot de verwachte verkopen:

4.533

-71

mutatie actieve belastinglatentie uit hoofde van compensabele verliezen:

35.182

-8.672

latente vennootschapsbelasting

39.722

-8.737

totale latente vennootschapsbelasting

39.722

-8.737

Het effectieve belastingtarief bedraagt -1,0% (2016: 2,4%).

Afschrijvingen op materiële vaste activa 
 

2017

2016

activa ten dienste van exploitatie

685

2.019

roerende zaken in exploitatie

0

32

immateriële vaste activa acquisitie Stadswonen Rotterdam

-233

488

totaal

453

2.539

Lonen, salarissen, sociale lasten, pensioenlasten
 

2017

2016

lonen en salarissen

26.205

25.903

sociale lasten

4.024

4.324

pensioenlasten

4.113

4.097

totaal

34.342

34.324

Formatieplaatsen

werkzame werknemers berekend op fulltimebasis, uitgesplitst naar activiteit

2017

2016

wonen (verhuur en verkoop)

242

248

nieuwbouw

10

9

beheer

81

75

strategie en communicatie

18

16

financiën

46

51

overige

102

94

totaal

499

493

Eind 2017 bedroeg het aantal formatieplaatsen 499 (2016: 493). Alle medewerkers zijn werkzaam in Nederland.