2017

Voeg toe aan mijn verslag Toevoegen aan mijn verslag

Voorwoord Raad van Bestuur

In dit jaarverslag zetten we de belangrijkste prestaties van Woonstad Rotterdam in 2017 op een rij. We zijn trots op de resultaten, waarmee we opnieuw hebben bijgedragen aan het steeds mooier maken van de stad Rotterdam en de Rotterdamse wijken. Onze bewoners waren ook in 2017 weer tevredener over onze dienstverlening en de kwaliteit van wonen. Vooruitblikkend zien we ons gesteld voor omvangrijke maatschappelijke uitdagingen, zoals de energietransitie, het blijven werken aan de inclusieve samenleving, de circulaire economie en de mogelijkheid voor ouderen om langer zelfstandig thuis te wonen. Samen met het verbeteren van de kwaliteit en de toekomstbestendigheid van onze woningen, met een efficiënte, mensgerichte organisatie, zijn dit grote opgaven, die wij adresseren in onze in 2017 opgestelde ondernemingsstrategie Toekomstgericht met een menselijk gezicht.

Onze bewoners

Betaalbaar wonen is voor onze bewoners van groot belang. Steeds meer mensen hebben moeite de eindjes aan elkaar te knopen. Uit onderzoeken blijkt dat vooral bewoners met de laagste inkomens problemen hebben met het betalen van de huur. Daarom hebben we ook in 2017 een sterk gematigde huurverhoging doorgevoerd, waarbij we zoveel mogelijk rekening houden met de draagkracht van onze huurders. Ongeveer 5.000 huishoudens met de laagste inkomens kregen helemaal geen huurverhoging en voor ruim 31.000 huishoudens met een inkomen tot 40.349 euro is de huur verhoogd met slechts 0,6%, fors minder dan de inflatie. Wij doen ons uiterste best om juist die huurders te bereiken, die dit het meest nodig hebben.

De kwaliteit van de dienstverlening is in 2017 omhooggegaan: de gemiddelde waardering van onze bewoners steeg van een 7,1 in 2016 naar een 7,5 in 2017. Vooral de tevredenheid over de afhandeling van reparatieverzoeken nam toe, van een 6,6 naar een 7,3. Om de dienstverlening verder te verbeteren, meten we klantervaringen dagelijks, zodat onze medewerkers snel en gericht verbeteringen kunnen doorvoeren. Ook dit jaar is het aantal klantcontacten dat digitaal werd afgehandeld gestegen. Het verbeteren van onze dienstverlening krijgt ook de komende jaren veel aandacht met als uitgangspunt: digitaal waar het kan, persoonlijk waar het moet.

Om onze bewoners beter te leren kennen, organiseerden we op 7 oktober de Woonstad Woondag, een evenement waarmee we op een laagdrempelige manier in contact wilden komen met onze huurders, om naar hen te luisteren en om meer van ons werk te laten zien. De dag, die we samen met onze Klantenraad voorbereidden, trok enkele honderden bezoekers. De onderwerpen die onze huurders aandroegen gingen vaak over dagelijkse dingen, zoals de schoonmaak van portieken, de inzet van huismeesters, reparaties en de communicatie vanuit Woonstad. Een veelgehoorde opmerking ging over de behoefte aan persoonlijk contact met onze medewerkers, dat in deze tijden van toenemende digitalisering en automatisering steeds schaarser wordt. Om die reden is ‘de menselijke maat’ een belangrijk vertrekpunt bij al onze bewonerscommunicatie en dienstverlening.

Het Rijk en de gemeente Rotterdam

De herziene Woningwet, die op 1 juli 2015 van kracht werd, vroeg ook in 2017 nog om veel uitwerking. Om te voldoen aan de nieuwe wet- en regelgeving heeft Woonstad Rotterdam het volledige bezit gescheiden in een niet-commercieel (daeb) en commercieel (niet-daeb) deel, met afzonderlijke administraties. Eind oktober keurde de minister ons definitieve scheidingsvoorstel goed. Ook stelt de Woningwet aanvullende rapportageverplichtingen, zoals de indeling van de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht. In 2017 hebben we veel tijd en energie gestoken om vanaf 1 januari 2018 te kunnen voldoen aan alle verplichtingen.

Op 20 december zijn de prestatieafspraken met de gemeente Rotterdam getekend. Hierin leggen we vast, samen met de gemeente Rotterdam, de Klantenraad en de Stichting Huurdersbelangen Stadswonen, hoe we in 2018 bijdragen aan de doelstellingen van de gemeentelijke Woonvisie en welke tegenprestaties de gemeente levert. De ondertekening volgde na een aantal stevige onderhandelingen die resulteerden in scherpe afspraken.

Investeren in Rotterdam

Net als in voorgaande jaren investeerden we in 2017 fors in de vernieuwing van onze woningen, door sloop/nieuwbouw, renovatie en transformatie. Onze ambitie is om jaarlijks 1,5% van de voorraad te vernieuwen. Dit jaar realiseerden we aanzienlijk meer, met 1.055 opleveringen en 826 bouwstarts. Bij onze woningvernieuwing speelt, naast bouwkwaliteit, ook esthetische kwaliteit een belangrijke rol. Niet zonder trots constateren we dat onze projecten geregeld worden genomineerd voor, of onderscheiden met architectuur- en bouwprijzen. Ook was er veel publieke waardering voor de herontwikkeling van woon- en winkelpanden aan de Oude Binnenweg, evenals voor de nieuwbouw aan de Putsebocht, waarvan de historiserende architectuur mooi aansluit op de omliggende woningen.

Een grote opgave bij onze woningvernieuwing is funderingsherstel. Veel panden van Woonstad Rotterdam staan op funderingen met houten palen en een deel daarvan is van slechte kwaliteit. We maken steeds de afweging wat de beste oplossing is: renoveren inclusief funderingsherstel of sloop/nieuwbouw. In 2017 is op grote schaal de staat van funderingen onderzocht en in een aantal buurten begonnen we met herstel. Funderingsherstel is voor een deel weinig zichtbaar en vooral als er geen scheefstand of diepe scheuren te zien zijn, kunnen bewoners de urgentie lastig inschatten. Daarom werken wij, samen met de gemeente, bewoners en andere partijen, aan voorlichting, bewustwording en oplossingen. Funderingsproblemen raken niet alleen onze eigen huurders, maar ook eventuele particuliere eigenaren en bedrijfspanden in een aan te pakken complex. Tijdige, persoonlijke en heldere communicatie is essentieel bij dit soort projecten.

Duurzaamheid is een vanzelfsprekend onderdeel bij onze investeringen in Rotterdam. In 2017 had Woonstad Rotterdam opnieuw de laagste energie-index van alle woningcorporaties met meer dan 25.000 woningen. Dat hebben we onder meer bereikt door het grootschalig invoeren van led-verlichting, zonnepanelen te plaatsen, duurzame renovaties uit te voeren en na-oorlogse hoogbouwflats los te koppelen van het aardgas en aan te sluiten op het Rotterdamse warmtenet. De komende jaren maken we in een gebiedsgerichte aanpak nog vele honderden huurwoningen per jaar gasloos. In november kondigden we samen met NUON aan dat we op deze wijze in Pendrecht 600 woningen van het aardgas willen afhalen. Doordat wij energetische maatregelen niet doorrekenen in de huur van zittende bewoners, profiteren zij van meer wooncomfort en van lagere woonlasten. Ook is het belangrijk dat bewoners voldoende kennis hebben over duurzaam energiegebruik. Onze energiecoaches helpen daarbij. Dat zijn huurders van Woonstad Rotterdam die na het volgen van een cursus, voorlichting kunnen geven aan buren, vrienden en kennissen over energiebesparing.

Onze investeringen in Rotterdam Zuid vinden plaats in het kader van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ). Ook in 2017 hebben we weer bijgedragen aan het verder verbeteren van het toekomstperspectief van Zuid. Met nieuwbouw, renovatie en transformatie, maar ook met leer/werkplekken: in het kader van Social Return on Investment (SROI) zijn in totaal 144 mensen geplaatst met een afstand tot de arbeidsmarkt. Bijzonder was de opening in maart van het open leercentrum ‘De brug’, een samenwerkingsverband tussen Woonstad Rotterdam, het Havenbedrijf en het Scheepvaart- en Transportcollege. De Havenkamer is een laagdrempelige leeromgeving in de wijk Feijenoord, waar basisschoolleerlingen en hun ouders kennis kunnen maken met de haven en haar moderne technologie.

Wijkaanpak nieuwe stijl

De afgelopen jaren opereerden we onder het motto Dit is Ons Rotterdam, dat zegt dat Woonstad Rotterdam onlosmakelijk is verbonden met de stad Rotterdam. Wij zijn uitsluitend actief binnen de stadsgrenzen en meer dan honderdduizend Rotterdammers wonen of werken in een pand van ons. De verantwoordelijkheid die hierbij hoort vullen wij met volle overtuiging in. Daarbij hebben we altijd gekozen voor een brede maatschappelijke taak: naast het aanbieden van een goede, betaalbare woning en goede dienstverlening, werken we ook aan aantrekkelijke buurten en wijken. In het verleden hebben wij meermaals bewezen dat onze aanpak van Rotterdamse wijken en buurten werkt. Door jarenlang doelgericht aanpakken, volhouden en doorzetten hebben wij, samen met andere partijen, wijken als Katendrecht, Pendrecht, Oude Westen, Spangen en Overschie er weer bovenop gekregen. De grote maatschappelijke uitdagingen van de komende jaren worden zichtbaar, tastbaar en voelbaar in buurten en wijken. Daarom pleiten wij voor meer ruimte in de Woningwet voor een ‘wijkaanpak nieuwe stijl’. Hoe zo’n wijkaanpak er uit kan zien, onderzochten wij in 2017 in de Next Generation Woonwijk.

Wat snelle technologische, digitale en sociale innovaties kunnen betekenen bij wijkontwikkeling, verkenden wij samen met stakeholders tijdens ons succesvolle stadsdebat over de ‘slimme stad’. Deze denkrichting is in 2017 verder uitgewerkt in het concept Next Generation Woonwijk (NGW) dat Woonstad ontwikkelt in het kader van de Roadmap Next Economy (RNE). Een NGW is een toekomstbestendige wijk, die sterk bijdraagt aan het welbevinden en de gezondheid van de inwoners, een zo klein mogelijke ecologische voetafdruk heeft en de inwoners economische en sociale voordelen en talrijke digitale mogelijkheden biedt. Prinsenland en Het Lage Land zijn gekozen om dit integrale concept als eerste toe te passen, in nauwe samenwerking met de gemeente Rotterdam en andere partners.

Financieel resultaat

Het financiële resultaat van Woonstad Rotterdam was in 2017 goed. De woningmarkt is verder aangetrokken en de vraag naar nieuwbouw- en bestaande woningen nam toe. Daardoor stegen de huizenprijzen fors. Het is dan ook goed om te beseffen dat van het resultaat voor belastingen van € 886 miljoen euro, een groot deel, namelijk € 798 miljoen, wordt veroorzaakt door de waardestijging van onze vastgoedvoorraad. Dit portefeuilleresultaat bestaat alleen op papier en kunnen wij niet inzetten. Het operationele resultaat van € 88 miljoen dat we wel kunnen besteden, gebruiken we in zijn geheel voor investeringen in vernieuwing en verduurzaming van onze voorraad.

Wij zijn trots op de resultaten en prestaties die zijn vastgelegd in dit jaarverslag. Die konden uitsluitend worden gerealiseerd dankzij de grote inzet van de medewerkers van Woonstad Rotterdam. Daarom willen wij op deze plaats onze medewerkers bedanken en ook de Klantenraad, de SHS, de gemeente en overige stakeholders en samenwerkingspartners, voor hun betrokkenheid en inzet.

Raad van Bestuur van Woonstad Rotterdam,

Maria Molenaar, voorzitter

Richard Feenstra, bestuurslid

Toekomstgericht met een menselijk gezicht: ondernemingsstrategie 2018-2020

Elke drie jaar herijken we onze strategische koers. In 2017 formuleerden we onze nieuwe ondernemingsstrategie, Toekomstgericht met een menselijk gezicht, 2018-2020. Hierin beschrijven we onze doelen voor deze periode. Onze kerntaak is een gegeven: die is vastgelegd in wet- en regelgeving. Door de strategische keuzes die we hebben gemaakt kunnen we die kerntaak de komende jaren zo goed en efficiënt mogelijk uitvoeren, met de hoogste meerwaarde voor onze bewoners en voor de Rotterdamse samenleving als geheel.

Dit zijn de keuzes op hoofdlijnen:

  • De klant staat in het hart van onze dienstverlening. Daarbij hebben we extra aandacht voor kwetsbare bewoners.

  • Niet iedere Rotterdammer is hetzelfde. Bij het toewijzen van geschikte woningen hebben sommige groepen extra aandacht nodig.

  • Onze inzet op duurzaamheid verdubbelt.

  • Jaarlijks vernieuwen we minimaal 1,5% van onze woningvoorraad.

  • We brengen de kwaliteit van onze woningen in een 10-jarig programma op een hoger plan.

  • We zien grote kansen die digitale innovaties kunnen bieden voor onze bedrijfsvoering, dienstverlening en in het bouwen en wonen.

  • We zoeken en initiëren innovatieve en resultaatgerichte samenwerkingsverbanden, met de beste partners.

  • We willen een lerende organisatie zijn, met deskundige en vakkundige medewerkers die het beste uit zichzelf halen.